[오변의 법률보따리 11]

이번 사안은 작년(2020. 7. 31.) 주택임대차보호법 개정으로 도입된 제6조의3 임차인의 계약갱신 요구권에 관한 것입니다. 법 개정으로, 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구하면, 임대인은 자신이 실제 거주하려고 한다는 등의 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못하게 되었습니다.

이러한 계액갱신 요구권은 전에는 상가건물 임대차에만 있었는데, 이번에 주택임대차에까지 확대되었고, 임차인은 1회에 한하여 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 위 조항은 법 개정 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용됩니다.

작년에 이 법 개정으로 사회가 엄청 시끄러웠지요. 이 때문에 전세난이 더 심각해졌다는 등등으로. 그로부터 8개월여 지났는데, 1년 정도 지나면 그 효과를 냉철하게 검토해 볼 필요가 있습니다.

자 이제 사안으로 들어갑니다.

갑은 2019. 2. 집주인 을과 2년짜리 주택임대차계약을 체결하고 살았는데, 임차 후 1년 6개월여가 지난 2020. 8. 집주인 을이 집을 병에게 파는 매매를 하였습니다. 부동산은 매매만으로는 소유권이 변동되지 않고, 등기를 하여야만 소유권이 바뀌게 됩니다.

매매는 하였지만, 매수인인 병 앞으로 소유권이전등기가 넘어가기 전, 임차인 갑은 아직 소유권자인 을에게 바뀐 법에 따라 계약갱신을 요구하였습니다. 이에, 그 후 소유권이전등기를 넘겨받은 병은, 임차인 갑을 상대로, 자신이 실제 거주할 목적으로 집을 산 것이므로, 임대차기간이 끝나면 집을 비워달라고 소송을 제기하였습니다.

앞서 본 것처럼, 임대인이 실제 거주할 목적이면, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 위 사안에서는 전 주인 을과 새 주인 병 중에서 누구를 기준으로, 실제 거주 목적 여부를 따져야 하는지가 쟁점이 되었습니다.

임차인 갑은 새 주인 병에게 집을 비워주어야 할까요?

임차인 갑은 새 주인 병에게 집을 비워주지 않아도 됩니다. [수원지법 2020가단569230]

법원은 “실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 때의 임대인을 기준으로 하여야 한다”며, “임차인 갑은 매수인 병이 소유권이전등기를 하기 전에 계약갱신 요구권을 행사했고, 이때 종전 임대인이던 을이 실제로 거주하는 것은 아니므로 매수인 병이 임차인 갑의 계약갱신 요구권을 거절할 수 없다”고 했습니다.

요약하면, 갑이 계약갱신 요구를 할 때 임대인은 을이었고, 당시를 기준으로 임대인인 을에게 실제 거주 목적이 있었던 것은 아니므로, 을은 물론 매수인 병도 갑의 갱신요구권을 거절할 수 없다는 것입니다.

결국, 을은 애초의 임대차기간 2년이 지나더라도, 계약갱신권의 행사에 따라 그로부터 2년 더 그 집에서 살 수 있습니다. 을은 2년을 다 살지 않고 중간에 임대차를 해지할 수도 있는데, 이 경우에는 임대인에게 해지가 통지된 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.